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09
Ene
2022
Las viviendas pierden un tres por ciento de su valor por el coronavirus PDF Imprimir E-mail
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Foto cedida por Bloques en LuchaMadrid, una de las zonas en que la tasación ha caído menos

Precioviviendas.com ha finalizado y hecho público el resultado de un estudio que consigue medir los efectos de la pandemia en el mercado inmobiliario español, analizando las diferencias en el comportamiento y dinámicas de mercado actuales con respecto a la situación prepandémica. El mercado de referencia empleado en el estudio, y que ha permitido identificar contrastes significativos con la situación actual, es el de Diciembre 2019, ultima referencia que se puede afirmar sin temor a equivocarse en que la aparición del COVID 19 no tuvo efecto sobre las dinámicas de mercado.

Frente a otras iniciativas publicadas (que se centran esencialmente en el comportamiento de viviendas en las principales ciudades españolas y mercados más activos, y que se refieren casi exclusivamente a transacciones relacionadas con grandes operaciones de fondos de inversión inmobiliaria ,o a aquellas que sirven a la emisión de cedulas hipotecarias), Precioviviendas.com analiza el comportamiento de los valores de mercado de cada segmento partiendo del análisis individualizado de más de 20 millones de viviendas en España, ubicadas en 1800 municipios de más de 2.000 habitantes.

El grueso de este ingente volumen valoraciones corresponde, naturalmente, a viviendas que no han sido objeto de transacción o procesos de comercialización carterizada, por lo que el resultado obtenido refleja el impacto en el patrimonio de sus propietarios tras 24 meses de crisis provocada por la pandemia de COVID 19. Esta es la singularidad del análisis de Precioviviendas.com, y la razón por la que ofrece resultados divergentes de otros estudios. Las principales conclusiones extraídas de este ejercicio son las siguientes:

 A nivel nacional las viviendas analizadas han visto reducido su valor razonable en un 2,8% desde el mes de diciembre 2019, que es el último trimestre natural libre de efecto COVID

 Naturalmente, esta cifra global no refleja el comportamiento dispar por Provincias y Comunidades Autónomas. Así, destacamos los siguientes hallazgos:

o Los efectos de la pandemia se han mostrado con mayor intensidad en provincias como GIPUZKOA, ZAMORA, GIRONA, CORDOBA o BALLEARS, observándose correcciones medias del 11,58%

o En lo que hace a comunidades autónomas, se han observado crecimiento en el valor del patrimonio inmobiliario de la mayoría de ellas, pero sin embargo la media de valores de las 4 comunidades con mercados mas activos (CATALUÑA, MADRID, VALENCIA y ANDALUCIA) refleja un ajuste patrimonial del 1,39%

 Por último, detectamos una variación con respecto a la serie histórica en el GAP de venta de los inmuebles, un indicador sólido de la disposición negociadora del mercado inmobiliario, lo que implica que el COVID se hace notar también en la percepción subjetiva de los propietarios con respecto a su patrimonio.

o En las provincias con mayor flexibilidad negociadora (AVILA, SORIA, SEGOVIA, OURENSE, LLEIDA) los compradores cuentan con un margen de negociación un 40% superior a aquellos que buscan casa en las provincias con mercados más inflexibles (ALMERIA, CUENCA, CIUDAD REAL, GUADALAJARA, BURGOS)

o Las provincias con mercados más activos (MADRID, BARCELONA, VALENCIA, MALAGA), muestran un GAP bastante uniforme, del 10,44% con respecto a los precios de oferta

Desde que se iniciara la pandemia, el inmobiliario, al igual que otros muchos sectores de la economía, se vio inmerso en una crisis sin precedentes. Sin embargo, el apalancamiento del Euribor en mínimos históricos o el repunte de la compraventa de viviendas en España han puesto de manifiesto que el impacto de la pandemia no ha provocado sino una corrección del mercado inmobiliario a nivel mundial. Tanto es así que el crecimiento de la inversión en España durante 2021 ha sido del 30% respecto al 2020.

Así, su crecimiento se convirtió constante durante el pasado año, con un incremento de la compraventa de viviendas del 53,5% en julio, el mayor repunte registrado en 13 años, y un aumento del 57,7% en la concesión de hipotecas en el mes de septiembre. En este contexto, Casavo, la proptech líder en Europa que está digitalizando la compraventa de viviendas residenciales, analiza las tendencias que marcarán el desarrollo del sector inmobiliario a lo largo de 2022.

Según los expertos de Casavo, para entender la situación actual es necesario conocer la evolución del mercado inmobiliario en los últimos años. Por un lado, nos encontramos con que los precios del alquiler alcanzaron máximos históricos en 2018 y 2019, que han seguido manteniéndose muy por encima de los precios de compra, a pesar de las caídas generalizadas de hasta el 10% desde el inicio de la pandemia.

Por otro lado, en cuanto a la compraventa, a pesar de que el precio de la vivienda (nueva y usada) en la zona euro subió un 6,8% en el segundo trimestre de 2021, según datos de Eurostat, debemos prestar atención al caso concreto de España. Así, nos encontramos con que el encarecimiento se sitúa en una media del 3,7% con respecto al pasado año, lo cual apunta a que la estabilidad del IPC ha provocado un contexto favorable para el mercado de la compraventa.

En este sentido, Francisco Sierra, Director General de Casavo, explica que “Si bien es cierto que el mercado del alquiler se ha encarecido de forma severa, el precio de la compraventa ha sido más estable. Esto, sumado a una nueva subida del precio de los alquileres durante el segundo semestre de 2021, pone de relieve el aumento de la rentabilidad en la compra de viviendas, que asciende hasta el 7%, y se mantendrá en esta tendencia durante el 2022”.

Lo que está claro es que el “efecto Covid”, junto con los excepcionales créditos hipotecarios, la moderada inflación y el mantenimiento del IPC en niveles relativamente estables, han facilitado un crecimiento del sector inmobiliario. Desde Casavo consideran que, si la inflación no se descontrola, el Banco Central Europeo mantendrá sus condiciones de financiación favorables.

Según Francisco Sierra, Director General de Casavo en España, “esto provocará que la rentabilidad bruta de los inmuebles alcance niveles entorno al 7%, con hipotecas a tipo fijo que seguirán oscilando entre el 1% y el 2%, lo que resultará en un escenario clave: seguirá siendo más barato hipotecarse en términos reales y, por consiguiente, el crecimiento del mercado inmobiliario seguirá al alza”.

A pesar de que en muchas ocasiones se hace referencia a un nuevo “boom inmobiliario”, los análisis de Casavo concluyen que, al tratarse de una subida sostenida de los precios sin estar acompañada de una burbuja crediticia, el riesgo de estos bienes es muy reducido. Asimismo, a diferencia de lo ocurrido en 2007, los propietarios se decantan por las hipotecas a tipo fijo, lo que garantiza una mayor estabilidad para el pago en caso de adquirir una vivienda.

La llegada de la pandemia ha cambiado la forma en la que vivimos y, por tanto, el tipo de hogar que necesitamos; otro de los factores que han facilitado el tan elevado incremento de las transacciones en el mercado inmobiliario. Por ello, la tecnología se posiciona como un eslabón clave para dar respuesta a las nuevas necesidades tanto de compradores como vendedores.

Según el último informe de Casavo, el 86% de los españoles afincados en Madrid y Barcelona que se encontraban en el proceso de venta de un inmueble a lo largo de 2021, afirmaron que recurrieron a los operadores inmobiliarios. Bien se realice la venta por cuenta propia o mediante la intermediación de un operador inmobiliario, lo que parece evidente es la utilización de canales digitales para anunciar la vivienda, así, un 81% de los operadores opta por plataformas y páginas de internet, solución por la que también opta un 77% de los vendedores que deciden gestionar la venta por su cuenta.

“Los profesionales del sector inmobiliario nos enfrentamos a un reto sin precedentes: satisfacer las necesidades de los compradores y adaptarnos a los ritmos que impone la digitalización. Por todo ello, en Casavo hemos apostado por la innovación, haciendo uso de la tecnología para convertir el proceso de venta en algo sencillo. Así, reducimos el tiempo y el estrés de los vendedores ya sea comprando de forma directa sus inmuebles en menos de 7 días o buscando la mejor solución para ellos”, concluye Sierra.

 

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